Odhad ceny nemovitosti pro dědické řízení

Život nám přináší různé situace, a mnohdy to není nic příjemného. Například zemře‑li nám někdo blízký, nastává velice těžké a psychicky náročné období. Bohužel je v tyto chvíle téměř okamžitě nutné začít řešit všechny administrativní, legislativní a společenské úkony, které s tím souvisí.

Co bude dál po posledním rozloučení?

Automaticky je zahájeno dědické řízení, kdy soud pověří jím vybraného notáře a ten začne konat. V rámci dědického řízení notář osloví pozůstalé, se kterými bude dále projednávat jednotlivé kroky řízení. Kromě dokládání majetku zemřelého (účty, spoření, životní a penzijní pojištění, družstevní byty atd.) budou pozůstalí také dotázáni, zda chtějí dědit, nebo dědictví odmítnout. Ano, i taková možnost může nastat. Dědí se totiž jak aktiva, tak pasiva, a to vždy jako celek (buď všechno, nebo nic). Pokud je tedy součástí dědictví více pasiv (dluhů) než aktiv, je variantou odmítnout dědictví.

K čemu potřebuje notář odhad?

Pokud zemřelý vlastnil nějakou nemovitost, notář vždy vyzve pozůstalé, aby mu předložili odhad obvyklé (tržní) ceny nemovitosti, která je součástí dědického řízení.

Odhad slouží jednak k případnému vypořádání mezi dědici, nicméně se také z hodnoty dědictví vypočítává odměna notáře.

Kdo může zhotovovat odhady?

Do roku 2014 musel odhady pro dědická řízení vyhotovovat pouze soudní znalec. Změnou k lepšímu je od roku 2014 možnost vybrat si mezi soudním znalcem a odborným posudkem zpracovaným realitním makléřem či realitní kanceláří.

Kolik bude odhad stát?

Každý soudní znalec a každý realitní makléř má vlastní ceník. Obecně lze ale říci, že ceny odhadů u soudních znalců se pohybují v rozmezí 3‑4tis pro byt, a 5‑8tis pro dům. U realitních makléřů to bývá přibližně polovina.

Dobrou zprávou je, že již tak nižší ceny odhadů zpracovaných realitními makléři mohou být ještě levnější. Většina makléřů Vám zpracuje odhad pro dědické řízení zdarma, pokud budete následně s jejich pomocí nemovitost prodávat. A to je velice častý případ. Buď děděná nemovitosti úplně nezapadá do portfolia dědice, tak ji chce prodat, nebo je nutné vyplatit další dědice a na vyplacení všech ostatních žádný z dědiců nemá prostředky. V takových případech je nemovitost hned po ukončení dědického řízení připravována k prodeji.

Jak to že je realitní kancelář levnější?

Odhady jsou pro soudního znalce jeho živobytí, a aby toto řemeslo mohl vykonávat, musí absolvovat studium, vykonat zkoušky, a protože vyhotovuje jiný typ odhadů než realitní makléři (tzv. administrativní odhady), musí na to mít speciální software.

Kdežto pro realitního makléře jsou odhady pro dědické řízení službou navíc pro klienty, nepotřebují žádné speciální zkoušky, speciální software. Místo toho vkládají do odhadů svojí letitou zkušenost s prodejem nemovitostí, znalostí regionu a aktuálního stavu trhu.

Co když bychom vedle sebe položili různé odhady stejné nemovitosti?

Pravděpodobně nenajdete dva stejné výsledky, co odhad, to jiná cena. Ptáte se, jak je to možné? Prvním důvodem je několik druhů odhadů, a druhým důvodem je určitá míra subjektivity, kterou do každého odhadu odhadce vnáší.

Jak již bylo zmíněno výše, soudní znalec vyhotovuje tzv. znalecký posudek (někdy též nazývaný administrativní odhad nebo úřední odhad). Tento odhad je vytvářen podle striktní metodiky a vstupem mu jsou tabulkové údaje vydávané oceňovací vyhláškou, která je aktualizována pouze jednou ročně. Je tedy jasné, že rychlé výkyvy trhu není možné vždy přesně podchytit. Tento odhad se používá pro soud, insolvence, pro finanční úřad atd.

Zvláštní kapitolou jsou odhady pro banky při žádání o hypoteční úvěr. Pokud žádáte o úvěr, banka po Vás bude chtít odhad, ale akceptuje pouze odhady od odhadců, se kterými spolupracuje. Tato spolupráce funguje tak, že odhadci vychází z postupů pro určování administrativní ceny, ale banka jim nařizuje vlastní dodatečné postupy výpočtu.

Proč je odhad pro banky jiný? Klasický znalecký posudek odhaduje aktuální hodnotu, tedy hodnotu právě v té chvíli, kdy je odhad vytvářen. Banka ale sjednává hypoteční úvěr často i na desítky let. Nezajímá ji proto pouze dnešní hodnota, zajímá ji tzv. cena zadlužitelná, tedy jakou bude mít nemovitost hodnotu i při výkyvech ekonomiky a krizích na nemovitostním trhu, a to po celou dobu trvání hypotečního úvěru. Obecně se dá říci, že odhady pro banky jsou poníženy o bezpečnostní koeficient 10-20%. Aktuální výši tohoto koeficientu stanovuje banka a mění se např. podle toho, zda je trh s nemovitostmi vyspekulovaný do bubliny a jaký výhled banky pro tento trh očekávají.

Posledním typem odhadů jsou odhady obvyklé ceny vyhotovené realitními makléři. Zde není taková regulace, tedy každý makléř postupuje svým způsobem výpočtu a do výsledné ceny vnáší největší míru subjektivity ze všech odhadů. Makléři ale musí být ve svých výpočtech velice důslední, a to ze dvou důvodů. Prvním je fakt, že velká část odhadů pro dědická řízení je následně použita pro přípravu prodeje nemovitosti. A správné nastavení prodejní ceny je alfou a omegou úspěšného prodeje. Druhým důvodem je fakt, že notář může odmítnout odhady od určitého soudního znalce nebo realitního makléře, pokud budou odlišné od cen obvyklých.

Jak probíhá odhad nemovitosti?

Odhadce musí určit užitnou hodnotu nemovitosti a zhodnotit stav. Aby určil užitnou hodnotu, musí vidět a změřit všechny prostory nemovitosti (všechny místnosti, příslušenství, sklepy, garáže, půdy atd.). Aby odhadce zhodnotil stav, musí vidět např. krovy na půdě, vlhkost ve sklepě, pokud má na to vzdělání, může se podívat pod krycí plech jističů a prohlédnout, jak staré jsou elektrické rozvody atd. Můžete však být v klidu, všechny kontroly jsou u odhadů nedestruktivní, tedy žádná sbíječka a nic zničeného.

Jak dlouho trvá vypracování odhadu?

Vypracování odhadu trvá jak realitním makléřům, tak soudním znalcům, v řádu jednotek dní od fyzické prohlídky nemovitosti (většinou 2‑7dní).

Jak realitní makléř vypočítává tržní cenu nemovitosti?

Je to kombinace porovnávací hodnoty, výnosové hodnoty, reprodukční hodnoty a zohledňuje se samozřejmě stav, občanská vybavenost lokality, případně další potenciál nemovitosti.

Pro vypracování odhadu se musí odhadce s nemovitostí podrobně seznámit (jak s dispozicí, tak se stavem), vypočítat výše uvedené hodnoty, zohlednit stav, potenciál, občanskou vybavenost, a z těchto údajů vyvodit závěr v podobně odhadované ceny.

Čím vyšší odhadní cena, tím větší odměna notáře

Pozor na to, když mají dědicové za cíl co nejnižší odhad ceny nemovitosti, aby neplatili tolik za odměnu notáře (např. si nechají vypracovat více odhadů a vyberou ten nejnižší). Toto jednání se může vrátit jako bumerang.

Veškerý majetek a příjmy, které člověk zdědí, nepodléhají od roku 2014 žádné dani (dědická daň byla zrušena). Ale jak jsme již uvedli, veliká část děděných nemovitostí je následně prodávána.

A právě prodej může úvahou o nižší odměně pro notáře pořádně zahýbat. Prodej zděděné nemovitosti totiž stejně jako jiné prodeje podléhá dani z příjmu. Od daně z příjmu při prodeji nemovitosti jste osvobozeni, pokud splníte časový test. Časový test je rozdělen pro nemovitosti nabyté před 1.1.2021 a pro nemovitosti nabyté po tomto datu.

Aby byl splněn časový test pro nemovitosti nabyté před 1.1.2021, musí být nemovitost vlastněna déle než 5let, nebo je nutné v nich mít déle než 2 roky trvalé bydliště. Pro nemovitosti nabyté po 1.1.2021 je tato lhůta 10let vlastnění, nebo 5let bydlení.

Pokud byla prodávaná nemovitost nabyta dědictvím, a jsem dědic v přímé linii, do časového testu se započítává i doba, kdy vlastnil nemovitost (nebo v ní bydlel) zůstavitel.

Dědicem v přímé linii je manžel, manželka, děti, vnoučata, rodiče a prarodiče.

Daň z příjmu je rovna 15% a vypočítává se ze základu, který je tvořen z rozdílu prodejní ceny a ceny odhadu pro dědické řízení.

Příklady:

1) Zdědím‑li jako syn po svém otci byt, ve kterém předešlých 15let bydlel, a ten ihned po ukončení dědického řízení prodám, žádnou daň z příjmu neplatím, protože se do časového testu započítává i doba vlastnění zůstavitele. Platím pouze náklady na dědické řízení.

2) Zdědím‑li jako dcera dům po své matce, která ho vlastnila pouhé 2 roky, před kterými ho koupila, a dům hned po ukončení dědického řízení prodám, bohužel zde není splněn časový test. Pokud tedy cena pro dědické řízení bude odhadnuta na 5mio, budou poplatky za dědické řízení cca 15tis. Pokud bude dům následně prodán za 5,5mio, bude daň z příjmu cca 75tis (15% z rozdílu prodejní cena – odhad pro dědické řízení).

V případech, kdy není splněn časový test, nebo nejsem dědic v přímé linii, a nemovitost budu prodávat, je víc než jindy žádoucí, aby odhad obvyklé ceny nemovitosti pro dědické řízení byl co nejblíže reálné tržní ceny, pozor na to.

Potkala Vás smutná životní ztráta blízkého a potřebujete odhadnout cenu nemovitosti pro dědické řízení? Kdykoli jsem připraven poradit a pomoci Vám se vším, co budete potřebovat k vypořádání nemovitostí během dědického řízení. Kontaktujte mě!

Bc. Jakub Róža
Realitní kancelář